Ce mini-guide du crédit immobilier vous présentent quelques astuces pour optimiser votre prêt immobilier:

• Utiliser les prêts réglementés,
• Evaluer sa capacité d'emprunt,
• Emprunter sans apport personnel,
• Choisir entre Taux fixe ou Taux variable,
• Bien choisir la durée du Prêt,
• Acheter un bien immobilier avec travaux,
• Prêt immobilier et concubinage.

Utiliser les prêts réglementés

Le Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédant, le Prêt à l'Accession Sociale, le Prêt 1% Patronal pour les salariés, le Prêt Locatif Social peuvent vous permettre sous certaines conditions d'obtenir des taux avantageux.

Ces prêts sont limités en durée et en montant mais peuvent être couplés à un prêt lissé pour financer votre acquisition.

Le lissage consiste à obtenir des échéances constantes pendant la durée de cumul de tous les prêts immobiliers grâce à des niveaux de remboursement variables en fonction des dates de fin des crédits dont les durées seront inférieures à celles du prêt principal.

Evaluer sa capacité d'emprunt

Il n'existe pas de règle fixe et la capacité d'emprunt ne peut être évaluée qu'au cas par cas. Il est communément admis que le taux d'endettement (ratio entre les charges fixes et les revenus) ne doit pas dépasser environ 30%; mais cette règle peut être assouplie pour les gros revenus où ce ratio peut atteindre jusqu'à 40%.

Le calcul du taux d'endettement peux varier selon les banques; par exemple dans le cas d'un pension alimentaire versée, celle-ci peut être soit ajoutée aux charges, soit déduite des revenus, ce qui va modifier le calcul.

Les revenus sociaux (APL, allocation familiales,...) sont généralement pris en compte si ceux-ci doivent perdurer pendant toute la durée du prêt.

D'autres critères entrent en jeu comme la stabilité des revenus (nature du contrat de travail, ancienneté dans votre entreprise, statut de cadre), la stabilité familiale (couple marié ou non, avec ou sans enfants,...), l'ancienneté dans votre banque actuelle, la nature du bien financé (ancien, neuf), le nombre de personnes à charges, le niveau de l'apport personnel...

Ces critères vont permettre de calculer un "score" qui va déterminer de l'acception du prêt et le taux auquel vous pouvez prétendre. Celui-ci peut varier jusqu'à un point pour un prêt équivalent.

Nous avons choisi de ne pas proposer d'outil automatique car les résultats sont trop aléatoires. Même si votre projet n'est pas encore concrétisé vous pouvez utiliser le formulaire de crédit immobilier en ligne et un conseiller évaluera vos possibilité d'emprunt.

Si vous avez des prêts conso ou prêts personnels en cours, un prêt à pallier pourra vous être proposé pour diviser le remboursement de votre prêt immobilier en périodes où vous rembourserez plus et d’autres où vous rembourserez moins selon les durées restantes (qui peuvent aussi être réaménagées) de vos crédits en cours .

Emprunter sans apport personnel

Choisir entre Taux fixe ou Taux variable.

Compte tenu du niveau actuel historiquement bas des taux d'intérêt, mieux vaut privilégier les prêts à taux fixe, sauf si vous pensez rembourser rapidement et par anticipation le prêt.

• Dans le cas d'un prêt à taux fixe la banque exigera un pénalité de remboursement anticipé de 6 mois d'intérêts (plafonnée à 3%) soit environ 2% du montant restant dû pour un prêt à 4%.
• Dans le cas d'un prêt à taux variable, il est souvent possible de négocier (lors de la souscription) une annulation de ces pénalités.

Bien choisir la durée du Prêt

En France la durée maximale d'un prêt immobilier est de 30 ans. Pour un prêt de 100.000€ à 4%, la mensualité sera de 477€ sur 30 ans, 528€ sur 25 ans, 606€ sur 20 ans, 740€ sur 15 ans, 1012€ sur 10 ans.

Cet exemple n'est donné qu'à titre indicatif car les taux d'intérêt augmentent avec la durée du crédit. A ce jour, on observe une différence de 1 point entre les taux d'intérêt moyens des prêts immobiliers sur 10 ans et sur 30 ans.

Diminuer le durée du prêt permet donc non seulement de diminuer les intérêts d'emprunt mais aussi d'obtenir un taux plus bas. L'idéal est de choisir un durée telle que les mensualités soient compatibles avec vos revenus et autres charges.

Acheter un bien immobilier avec travaux

Si les devis des travaux sont réalisés avant le compromis de vente et au plus tard avant le dépôt du dossier de prêt, il est possible d'englober leur montant dans le prêt destiné à l'acquisition. Cependant mieux vaut être prudent et garder des liquidités car des travaux non prévus peuvent gréver votre budget.

Si vous avez un apport personnel, alors il est plus sage d'en garder une partie pour le financement des travaux.

Prêt immobilier et concubinage

Surtout si vous êtes en concubinage, mais aussi pour les couples pacsés ou mariés en séparation de biens, il est important de bien définir le cadre juridique de l'achat en particulier en cas de décès ou de séparation. Il est donc conseillé de prendre rendez-vous avec votre notaire si possible avant la signature du compromis de vente.